KPR 40 Tahun Terlihat Ringan, Kenapa Total Cicilannya Bisa Lebih Mahal?

Rencana memperpanjang tenor KPR subsidi hingga 40 tahun membuka harapan baru bagi banyak calon pembeli rumah. Angsuran yang sebelumnya terasa berat berpotensi turun hingga kisaran ratusan ribu rupiah per bulan.

Di balik cicilan yang tampak lebih ringan, ada hal yang perlu dihitung dengan cermat. Semakin panjang masa kredit, semakin lama pula bunga bekerja atas sisa pinjaman. Akibatnya, total uang yang keluar hingga rumah lunas bisa jauh lebih besar.

Pemerintah melalui Komite Tapera baru saja membuka peluang penerapan tenor pembiayaan FLPP hingga 40 tahun. Kebijakan itu diarahkan untuk memperluas akses rumah subsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang sebelumnya belum lolos hitungan kemampuan membayar cicilan.

Namun, tenor panjang bukan berarti harga rumah menjadi lebih murah. Yang berubah adalah cara beban pembayaran dibagi ke waktu yang lebih lama.

Cicilan Bulanan Turun karena Dibagi Lebih Lama

Prinsipnya sederhana. Ketika pinjaman rumah dibayar dalam 20 tahun, cicilan dibagi ke 240 bulan. Jika tenor diperpanjang menjadi 40 tahun, pembayaran dibagi ke 480 bulan.

Angsuran bulanan pun turun. Inilah yang membuat skema tenor panjang terlihat menarik bagi calon pembeli rumah pertama.

Masalahnya, bunga tetap berjalan setiap bulan selama pinjaman belum lunas. Sisa pokok utang pada tahun-tahun awal juga berkurang lebih lambat karena sebagian besar cicilan masih dipakai untuk membayar bunga.

Artinya, peminjam memang mendapat napas lebih panjang untuk membayar rumah. Namun, bank atau lembaga pembiayaan juga memiliki waktu dua kali lebih lama untuk mengenakan bunga atas pinjaman tersebut.

Simulasi KPR Rp200 Juta dengan Bunga 5 Persen

Agar lebih mudah dipahami, berikut ilustrasi pinjaman KPR sebesar Rp200 juta dengan bunga efektif 5 persen per tahun dan skema angsuran anuitas. Perhitungan ini hanya contoh, belum memasukkan biaya administrasi, provisi, notaris, maupun komponen lain yang dapat berbeda di setiap bank.

Dari simulasi itu, tenor 40 tahun memang membuat cicilan bulanan turun sekitar Rp356 ribu dibandingkan tenor 20 tahun.

Namun, total pembayaran justru meningkat sekitar Rp146 juta. Selisih tersebut berasal dari bunga yang harus dibayar selama tambahan 20 tahun masa kredit.

Inilah alasan tenor panjang perlu dilihat dari dua sisi. Angsuran per bulan menjadi lebih ramah untuk arus kas, tetapi total harga rumah setelah kredit lunas dapat jauh melampaui nilai pinjaman awal.

Kebijakan Baru Ditujukan untuk Memperluas Akses Rumah Subsidi

Skema tenor hingga 40 tahun muncul dalam pembahasan KPR FLPP atau Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan. Program ini menyasar masyarakat berpenghasilan rendah yang membeli rumah pertama.

Pemerintah mempertahankan bunga KPR FLPP rumah tapak sebesar 5 persen dan rumah susun subsidi sebesar 6 persen hingga akhir tenor. Pemerintah juga mengkaji skema bunga berjenjang agar angsuran awal bisa lebih rendah.

Bagi keluarga dengan penghasilan terbatas, penurunan cicilan bulanan dapat menjadi pembeda antara pengajuan KPR yang ditolak dan disetujui bank.

Meski demikian, calon debitur perlu menunggu rincian aturan pelaksanaan. Saat ini, informasi KPR FLPP yang masih tercantum di laman BP Tapera menyebut tenor maksimal 20 tahun. Artinya, tenor 40 tahun merupakan kebijakan yang sedang dibuka untuk diterapkan dan perlu diikuti perkembangan teknisnya.

KPR Komersial Memiliki Risiko yang Berbeda

Perhitungan tenor panjang bisa lebih kompleks pada KPR non-subsidi. Sebab, banyak produk KPR komersial menawarkan bunga tetap hanya untuk beberapa tahun pertama.

Setelah masa bunga tetap selesai, suku bunga dapat berubah mengikuti bunga pasar atau ketentuan bank. Jika bunga naik ketika sisa pokok pinjaman masih besar, cicilan bulanan dapat ikut melonjak.

Karena itu, calon debitur tidak cukup membandingkan angka cicilan promo pada tahun pertama. Periksa juga tiga hal berikut sebelum menandatangani akad kredit.

• Total pembayaran hingga kredit lunas
• Masa berlaku bunga tetap dan skema bunga setelahnya
• Biaya pelunasan dipercepat, biaya administrasi, asuransi, serta penalti yang tercantum dalam perjanjian

Jangan Hanya Lolos Cicilan, Pastikan Masih Bisa Menabung

Cicilan yang kecil belum tentu berarti kondisi keuangan aman. Tenor 40 tahun berarti kewajiban rumah dapat berjalan hingga puluhan tahun, melewati perubahan pekerjaan, kebutuhan pendidikan anak, biaya kesehatan, bahkan masa persiapan pensiun.

Calon pembeli rumah perlu menghitung kemampuan membayar bukan hanya berdasarkan gaji saat ini, tetapi juga kemungkinan perubahan penghasilan di masa depan.

Patokan sederhananya, total cicilan utang sebaiknya tidak menghabiskan terlalu banyak porsi pendapatan bulanan. Masih perlu ada ruang untuk dana darurat, kebutuhan rutin, tabungan, dan perlindungan kesehatan.

Tenor 40 tahun dapat menjadi jalan masuk untuk memiliki rumah pertama. Namun, skema ini lebih tepat dipahami sebagai cara meringankan cicilan bulanan, bukan cara membeli rumah dengan biaya paling murah.

Semakin panjang tenor yang dipilih, semakin kecil angka yang dibayar setiap bulan. Sebaliknya, semakin besar pula total biaya yang harus disiapkan hingga rumah benar-benar lunas.